当前投资者正在加大赌注，特朗普2.0将解决2008年金融危机后华尔街最古老的争议之一，也是其第一任期内的遗留问题——两房私有化的问题，即放松联邦政府对联邦住房贷款抵押贷款公司（房地美，FMCC）和联邦国民抵押贷款协会（房利美，FNMA）的控制。

数据显示，特朗普胜选后的一个月内，房地美和房利美的股价分别上涨了116%和143%。两房主要业务均是通过从贷款机构购买抵押贷款并将其重新包装为证券类产品，在美国房地产市场发挥着核心作用。在2008年金融危机期间，随着抵押贷款违约率飙升，联邦政府将两房收归国有。

特朗普第一任期内曾试图私有化两房。如今，随着他即将重新入主白宫，包括约翰·保尔森和比尔·阿克曼在内的一些华尔街最著名的投资者开始重新押注通过购买房利美和房地美的普通股和优先股，两房最终将回归私人控制。

历史遗留问题

房利美和房地美分别于1938年和1970年由美国国会创立，旨在扩大美国住房市场，帮助提高美国人的住房拥有率。两房的业务模式是：先购买银行等原始贷款机构的抵押贷款，承诺在借款人违约之时向银行支付本金和利息，通过这种方式为原始贷款机构提供抵押贷款资金流，从而鼓励银行的抵押贷款业务；再把购进的抵押贷款打包成抵押贷款证券（Mortgage Backed Securities），在二级市场上向国内外投资者出售，以较低利率筹集资金，从而赚取利差。

2007年末~2008年期间，两房遭到美国次贷危机重创，濒临破产，而两房拥有或担保了12万亿美元总价值的美国抵押市场的一半，大而不能倒。于是，美国政府在2008年9月6日决定接管两房。美国财政部也通过购买两房优先股的形式向其注资，总共投入救助资金1875亿美元。

注资后，美国政府得到了一种新形式的高级优先股，年分红为10%；同时，财政部获得购买两家公司80%普通股的权证。2012年，由于两房经营状况改善，美国政府变更其股息分红条款，要求两家公司的绝大部分利润必须以股息的形式交给财政部。2017年，美国财政部同意“两房”保有30亿美元资金，但余下所有利润上交。这相当于两房在归还了政府救助资金后，美国政府还净赚1000多亿美元，这导致两房不满，加之阿克曼等华尔街人士也悄悄购入了两房许多股权，于是，重新私有化两房成为了2008年金融危机遗留的历史争议。

在特朗普第一任期内，就曾试图推动两房重新私有化。早在2019年9月5日，美国财政部就公布了两房私有化的方案，但并未得到国会批准。而就在特朗普第一任期内的最后几个月，他突然要求时任美国财政部长姆努钦和时任联邦住房金融局（FHFA）局长卡拉布里（Mark Calabria）加速推动两房私有化。FHFA为两房的上级监管部门。

一直以来，姆努钦对这一做法态度犹豫。因为一方面，这意味着美财政部将损失一笔大收入。美国财政部持有两房合计超过2200万股的高级优先股。公共资料显示，这些股份每年带来的股息、分红和利润转移等收入高达数百亿美元。而特朗普最后一年任期时，美国财政赤字已超过3万亿美元，国债规模高达27亿美元。另一方面，两房私有化也会影响美国房地产金融市场。一旦两房私有化后，他们就失去了联邦政府背书，两房发行的贷款支持证券就不再是和美国国债一个安全级别的低风险投资品了，这会导致两房失去调控房地产金融的作用，进而会引起整个房地产贷款市场的震荡。但在彼时特朗普任期即将到期时，姆努钦也改变了态度。

最后，在2020年5月，FHFA宣布私有化方案，允许两房保留全部利润而不用上交财政部，但同时规定“负责任地结束政府托管”，而允许两房私有化的前提是，两房必须至少保留约2400亿美元资本金，以抵御另一场金融危机，防止房贷及MBS市场出现流动性问题。当时，两房持有资本金约为235亿，意味着他们还需要额外筹集1800亿美元，才能满足重新私有化的资本金要求。

此后，事情迟迟没有进展，直到11月中旬，特朗普明确大选落败后最后一搏，推动卡拉布里与姆努钦实现两房脱离联邦政府的托管。然而，姆努钦在12月中旬表态称，不会在拉卡布里拟定的两房托管终止同意令上签字，因为无论通过IPO募资还是留存全部利润的方式，短期都难以实现两房的资本金充足要求。

拜登上台后，该计划被搁置。“如果不是疫情，我们就会让两房摆脱托管，重新站起来。”卡拉布里称。

第二任期大概率推动

如今，随着特朗普2.0进入倒计时，这一历史遗留争议再次被市场关注。

今年9月有知情人士称，不少特朗普第一任期时的官员，也是特朗普亲信，希望在特朗普第二任期内，再度推进私有化两房的计划，即美国联邦政府能出售大部分股份给包括主权财富基金在内的投资者。但特朗普本人在本次竞选期间对此保持沉默。知情人士称，上述特朗普亲信包括美国国家经济委员会前主任库德洛（Larry Kudlow）和白宫总统人事办公室前主任约翰·麦肯蒂（John McEntee）。相关协商自今年春天就已开始，其中包括向投资经理寻求有关如何完成交易的建议。华尔街预估，美国政府持有的两房股份价值可能高达数千亿美元，政府若一次性出售超过1000亿美元的证券，将成为历史上最大规模的股票和债券发行，需要包括主权财富基金在内的超大规模投资者接盘。

卡拉布里称：“在我看来，到2027年，推进私有化两房几乎100%是可行的。虽然在2025年获得进展的可能性为零，但在特朗普第二任期内，获得进展的可能性为70%。”

房地美前高管戈尔丁（Edward Golding）表示，将房利美和房地美私有化的“好处”将是“恢复这些机构的创新和创业精神”。他曾在奥巴马政府期间担任FHFA局长。但同时，他也警示称：“私有化两房也可能会对美国房地产市场产生意想不到的影响。将双头垄断的权力交给私营部门，我们必须小心。”

戈尔丁的担忧可谓反对重新私有化两房人士的共识。在反对人士看来，在美国现有的11万亿美元的住房贷款市场中，约有一半获得两房的担保。如前所述，房利美和房地美不提供住房贷款，而是购买各种贷款机构的抵押贷款并将其打包成证券，出售给全球的投资者。因为有美国政府信用的背书，两房的MBS评级几乎相当于美国国债，因此能够轻松获得全球保险资管、养老金、主权财富基金的投资。而美国居民房贷规模增长的主要来源不是居民或企业在银行的储蓄，而是MBS的债券募资。同时，贷款机构也能从两房处获得稳定的资金流，进而压低了发放给贷款者的房贷利率。可以说，两房支撑了在美国广受欢迎的30年期固定利率抵押贷款。而如果私有化两房，可能会影响美国住房市场的信贷获取。

戈尔丁称，两房结束托管后或面临资本充足率严重不足的问题，并可能引发MBS债券抛售，MBS到期债券收益率飙升，促使美国固定房贷利率随之抬升，冲击美国房地产市场。剧烈的债券收益率波动还可能波及美股市场，引发投资者恐慌性抛售，打击超高估值的美股。