外高桥集团俞勇:打出REITs等资本市场组合拳,加速转型
上海首单仓储物流基础设施REITs,将于12月6日启动发售,认购价格为2.790元/份,并计划于12月25日上市。
12月4日,上海外高桥集团股份有限公司党委书记、董事长俞勇对第一财经记者表示,外高桥集团正在通过REITs、私募股权基金、股票增持、定增等资本市场组合拳,不断补齐短板,加快将外高桥集团从原来以产业园区开发为主,转向产业园区开发和产业组织发展并重。
打通不动产投资证券化路径
华安外高桥仓储物流封闭式基础设施证券投资基金(华安外高桥REIT,508048),于11月20日正式获批,由外高桥集团(600648.SH)作为原始权益人、华安基金管理有限公司作为基金管理人、国泰君安证券股份有限公司担任财务顾问。根据证监会的批复,基金合同期限为36年,募集份额总额为4亿份。
华安外高桥REIT的底层资产,是位于上海市浦东新区外高桥物流园区(二期)的1处优质冷库和3处优质高标仓。合计建筑面积约14.92万平方米,项目运营年限在6年以上,与承租户合作良好,租约稳定,平均出租率95%以上,租金收缴率近100%。
外高桥物流园区(二期),距离外高桥港仅1公里。外高桥港承担着上海港集装箱吞吐量的近一半,是日韩、东南亚、中东、澳新和美西航线的固定始发港,班期稳定,亦可根据船公司计划灵活安排欧洲、非洲和南美洲非固定航线。本区域半径3公里范围内,高速公路、高架道路和跨江隧道纵横交错,为货物集散提供了高效的通行保障。沪通铁路及其外高桥港装卸线建成后,将实现海铁公路多式联运。区位优势,为该项目的长期稳定运营提供了有力保障。
上述四个项目估值10.41亿元,机构询价后溢价2%,最后募集总额为11.16亿元,年化收益率约5%。
与这一底层资产的账面值5.9亿元相比,俞勇表示,通过REITs这一金融工具,让这部分存量产业不动产具备了流动性,并进一步实现了资产价值发现。回笼的资金将用于外高桥老旧物业厂房的更新、可建设用地的开发和建设等投入,进一步招引相关产业的企业入驻,由此实现外高桥在产业不动产方面从开发、运营、上市,到受托管理、资金回笼、再投入的循环运作。
俞勇解释说,如果按照传统的开发模式,从拿地到开发、建设,都是比较集中性的重资产投资,企业的资产负债率也会越来越高,无法支撑外高桥的快速发展。
此外,外高桥集团同时参与基金的战略配售,合计持有不低于20%的份额。俞勇表示,这一方面表明外高桥集团作为原始权益人,看好这一项目;一方面也有利于外高桥集团在后续的受托运营中,继续主导这些空间载体未来的产业项目招引方向。
“外高桥需要布局和招引的产业项目,必须要与国家战略、上海的产业发展定位相匹配。”俞勇说。
数据显示,除本次发行入围的四个项目外,截至2024年6月30日,外高桥集团持有各类可出租物业近400万平方米,出租良好,租金收入稳定,为后续可持续扩募提供了充足的资源储备。
外高桥是上海国际贸易中心和国际航运中心建设的核心承载地,此次之所以选择仓储物流的基础设施项目,也是基于外高桥集团持有相当体量的仓储物流空间。“上市一年之后,我们也会做好准备,不断扩募,让更多符合条件的仓储物流类基础设施,能够利用REITs这个工具包不断进行运作,扩大REITs的规模。”俞勇表示。
资本市场组合拳
今年以来,外高桥集团在资本市场的动作不断。
今年3月,上海外高桥私募投资基金合伙企业(有限合伙)完成私募投资基金备案,基金认缴出资总额为人民币40200万元。其中外高桥作为有限合伙人出资人民币20000万元,占基金认缴出资总额的49.75%。
6月10日,外高桥获得证监会批复,允许向特定对象增发股票,金额22.5亿元。11月15日,外高桥集团股份有限公司公告称,将其向特定对象发行A股股票的股东大会决议和相关授权有效期延长至2025年6月3日。
11月,上海外高桥资产管理有限公司宣布,已完成首笔1.5亿元股票增持贷款的提款,为股票回购增持再贷款政策发布后,上海地区落地的首笔业务。
10月18日,中国人民银行联合金融监管总局、中国证监会,发布了《关于设立股票回购增持再贷款有关事宜的通知》,创设股票回购增持专项再贷款货币政策工具,激励引导金融机构向符合条件的上市公司和主要股东提供贷款,分别支持其回购和增持上市公司股票。为用足用好政策工具,上海外高桥资产管理有限公司10月21日与中国银行上海自贸试验区分行签署《股票增持贷款合作协议》,由中国银行提供总额不超过人民币4.8亿元的股票增持贷款。
据公告披露,外高桥控股股东外资管公司计划自2024年10月8日起9个月内,通过上海证券交易所允许的方式增持公司股份,增持金额不低于4亿元且不高于8亿元。
俞勇表示,外高桥在转型过程中,将充分利用好资本市场的工具,为实体经济的发展来做出保障和支撑。
在11月13日召开的业绩说明会上,外高桥表示,公司将继续在三方面“持续用力”:
一是在推进产业空间转型升级、壮大“三基四重”产业集群、增强外高桥国际贸易核心功能上持续用力,夯实物业经营收入;
二是在落实自贸试验区提升战略、推动内外贸一体化、推进“丝路电商”合作先行区建设、促进更高水平制度型开放上持续用力,做强做大贸易和服务收入;
三是在打好价值管理“组合拳”,提升企业价值管理能力,重塑集团在资本市场形象上持续用力,打通不动产投资证券化路径,为公司实现持续稳定收益和现金流方面做好保障。